매장을 운영하는 많은 분들은 다들 느끼시겠지만 건물주와 임차인간의 팽팽한 줄다리기는 코로나 사태에도 계속되고 있습니다. 임대료의 상승은 점포 권리금에도 영향을 끼치고 있어 영세 임차인들의 가슴을 더욱더 답답하게 만들고 있습니다. 그럼 도대체 권리금이란 무엇이며 어떻게 산정되는 것인가. 'A급 점포'를 결정짓는 이유 중에 하나는 권리금 분석입니다.
‘A급 점포’는 입지조건, 권리금과 밀접한 관계가 있습니다. 상권·입지조건 분석도 결국 좋은 점포를 찾기 위한 과정으로 풀이할 수 있는 것입니다. ‘A급 점포’는 입지조건뿐만 아니라 권리금까지 고려해야 합니다. 아무리 점포 위치가 좋아도 권리금이 비싸면 해당 점포 수요가 줄 수 밖에 없습니다. 대기업의 flagship store이나 마케팅 목적으로는 권리금이 높아도 계약을 하지만 이런 행위도 이제는 많이 줄어들 고 있는 추세입니다.
투자 대비 수익률도 점포 가치에 중요한 영향을 끼칩니다. 권리금이 낮으면 그만큼 총투자비용이 내려갑니다. 여러 가지 요소가 작용하겠지만 일반적으로 투자비용이 하락한 만큼 투자 대비 수익률이 올라갈 가능성이 높습니다. 요약하자면 ‘A급 점포’는 입지조건이 좋고 투자 대비 수익률이 높으면서도 상대적으로 권리금이 낮은 점포인 것입니다.
‘A급 점포’는 ‘A급지’에만 존재할까요?
‘C나 D급지’의 점포는 피하는 것이 좋다고 하나 이것도 옛 이야기입니다. 자기 자금에 맞추어 점포를 구할 수밖에 없다는 점을 감안한다면 ‘C나 D급지’ 점포 중 장사가 잘 되어 투자 대비 수익률이 높은 곳도 ‘A급 점포’가 될 수 있는 것입니다. 결론적으로 동일한 조건에서 상대적으로 좋은 점포도 ‘A급 점포’인 것입니다.
상권을 조사하다 보면 실제보다 가치가 부풀려진 점포가 많아 ‘A급 점포’를 판별하는 데 어려움이 있습니다. 인터넷에서 우리는 ‘특A급’, ‘A급 가게’, ‘A급 물건’, ‘A급 시설’ 등 ‘A’ 자가 빠지지 않고 등장하는 것을 쉽게 볼 수 있습니다. 그러나 이들 대부분은 입지나 수익률보다 점포 시설을 강조하는 경우가 많습니다. 점포 시설만을 믿고 사업을 시작할 경우 리스크는 더욱더 올라갑니다. 따라서 점포를 구할 때는 신중함이 더욱 요구되는 것입니다.
우리는 어떻게 ‘A급 점포’를 찾을 수 있을까요?
가장 좋은 방법은 해당 점포의 권리금을 분석하는 것입니다. 권리금은 점포 운영을 포기함으로써 발생하는 기회비용을 나타내는 것으로 일반적으로 점포의 가치를 반영한다고 할 수 있습니다. 권리금이 높은 점포는 장사가 잘되는 곳일 가능성이 클 수는 있으나 ‘거품’이 형성된 경우도 많아 주의할 필요가 있습니다.
권리금 산정
권리금은 1년 동안 장사를 해서 벌어들인 순수익의 합과 입지조건을 기준으로 점포 크기와 시설비 등을 감안하여 산정되는 것이 일반적입니다. 점포를 파는 사람은 자신이 점포를 팔지 않고 장사를 계속할 경우 벌어들일 수 있는 영업수익과 점포를 갖추는 데 들어간 각종 시설비를 포기해야 한다. 권리금은 이 두 가지를 보상해 주는 성격을 가집니다.
1년이란 기간은 점포를 파는 사람이 영업을 계속한다고 가정했을 경우 일반적으로 영업이 보장되는 기간입니다. 조금 차이가 있지만 대부분 임대차 기간은 1년 단위로 결정되고 있기 때문에 계약기간 이후에 쫓겨나는 일이 없을 것이란 가정 아래 매도자가 법적으로 영업을 보장받는 임대차 계약기간 동안 발생할 수 있는 수익을 보존해 주는 것이 바로 권리금입니다. 그리고 시설비의 경우 감가상각이 되지만 점포의 운영기간에 따라 시설비가 잔존하는 경우가 많아 시설비의 손해를 권리금으로 보상해 주는 것입니다.
점포 크기는 매출에 영향을 끼칩니다. 점포가 너무 작거나 지나치게 큰 점포는 조건이 좋지 않습니다. 크기가 너무 작으면 아무리 노력해도 일정 한도 이상의 매출을 올릴 수 없습니다. 반대로 지나치게 크다고 해도 손님을 무한정으로 받을 수 있는 것이 아니기 때문에 투자 대비 수익률이 오히려 떨어질 수 있기 때문입니다.
가장 이상적인 점포 크기는 10∼25평 사이입니다. 이러한 점포는 권리금 산정시 일반적으로 높은 평가를 받습니다. 매출액과 투자대비 수익률이 좋기 때문입니다.
수익률이 높은 점포는 권리금에 일반적으로 시설비가 포함됩니다. 순수권리금에 시설비가 포함된다는 것이다. 그러나 점포를 꾸미는 데 사용한 각종 재료나 설비가 고가 제품일 경우 이러한 사항들을 감안하여 차액만큼 권리금에 반영하는 것이 일반적입니다.
상황에 따른 권리금 산정
● 입지조건이 좋고 장사가 잘되는 점포: 순수 권리금 + 시설비
순수 권리금(1년 동안의 순수익)과 시설비가 모두 인정됩니다. ‘B급지’ 이상의 자리에 들어선 점포들의 권리금은 대부분 이러한 방식으로 산정된 것입니다. 주택, 아파트 상권의 ‘A급지’에 위치한 점포도 입지조건이 비교적 좋은 편이어서 이 경우에 해당됩니다. 그러나 유명상권 ‘C급지’의 점포는 장사가 잘되는 경우도 있지만 절대적인 입지조건이 나빠 여기에 해당되지 않으며, 주택지 상권의 ‘B급지’는 점포를 구하려는 사람이 상대적으로 판단하는 것이 좋습니다.
● 입지조건은 좋으나 장사가 안 되어 손익분기점에 있는 점포 : 약간의 순수 권리금 + 시설비
입지조건이 좋음에도 불구하고 업종이 상권과 맞지 않는다거나 사업자의 장사 수완이 신통치 않아 간신히 손익분기점만 맞추고 있는 곳이라고 할 수 있습니다. 이러한 점포는 ‘1년 동안의 순수익’을 특별히 산정할 수가 없기 때문에 주변 점포들의 평균적인 순수익을 고려해 순수권리금을 산정합니다. 기존 점포의 사업자는 장사를 잘 못했기 때문에 순수권리금과 시설비의 감액을 감수해야 한다. 따라서 이러한 점포는 권리금과 시설비를 모두 합쳐도 장사가 잘되는 점포의 순수 권리금보다 낮게 평가받는 것이 일반적입니다.
● 입지조건은 좋으나 장사가 안 되어 손익분기점 이하인 점포 : 약간의 시설비
자리가 나빠도 장사가 잘되는 점포가 있는 반면 입지조건이 좋지만 임대료와 인건비도 감당하지 못하고 손해만 보고 있는 점포도 있습니다.
점포를 구하려는 사람들이 노려야 할 ‘최고의 점포’가 바로 이러한 곳입니다. 점포 구입비용이 적을 뿐만 아니라 입지조건이 좋기 때문에 자신의 노력 여하에 따라 얼마든지 큰 수익을 거둘 수 있기 때문입니다. 투자대비 수익률을 극대화할 수 있는 것입니다. 이런 점포가 시장에 나왔을 경우에는 좀 더 신경 써서 조사를 하여 빠르게 확보하는 것이 좋습니다.
이러한 점포는 입지가 아무리 좋아도 시설비 정도만 인정받을 수 있습니다. 이 때의 시설비는 흔히 말하는 ‘바닥권리금’인 것입니다.
● 입지조건이 나쁜데도 장사가 잘되는 점포 : 주변 점포들의 순수익을 기준으로 산정
사업자의 장사 노하우가 특별하여 ‘거품’이 형성된 곳이 많습니다. 그래서 점포를 구하는 사람은 흔히 이러한 점포가 들어선 곳을 좋은 입지로 착각하는 경우도 많습니다.
이런 점포들은 주변 점포들의 순수익을 기준으로 권리금을 산정합니다. 입지조건이 나쁘기 때문에 주변 점포들의 순이익은 나쁘고 권리금도 낮게 산정됩니다. 여기에 사업자의 노력분을 감안하여 더해 주면 됩니다. 이 경우 시설과 입지는 반드시 별개의 것으로 간주해야 합니다.
권리금 산정 근거와 기준에 대하여 말씀드렸습니다. 말씀드린 권리금 산정방법은 실제 권리금 결정과 차이는 있을 수 있으나. 산정방법에 따른 권리금보다 실제 점포 권리금이 높게 형성되어 있는 경우가 있습니다. 권리금 자체에는 '검품'도 많습니다. 예비창업자분들은 점포를 알아보실 때 적절하게 권리금을 조율하시고 현명하게 계약하시기 바랍니다.
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