카페 오픈 장소 파악

불경기 오픈 한 카페의 성패를 좌우하는 상권·입지. 그러나 역세권, 대학가 상권과 달리 주택지 상권을 알아보고 오픈할 매장을 분석하는 일은 쉽지가 않습니다. 경기에 따른 호·불황 업종을 파악하는 것이 쉽지도 않고 상권의 뚜렷한 특징이 잘 드러나지 않기 때문입니다. 이번에는 창업을 준비하시는 분들을 위해 주택지 상권의 일반적인 특징을 말씀드리도록 하겠습니다.

 

 

주택지 상권을 구성하는 것은 바로 사람들이 쉽게 접하고 이용할 수 있는 상가입니다. 카페 오픈 지역으로 주택지 상권을 고민할 때 친숙한 상가들은 눈에 쉽게 들어오기 때문에 해당 지역에 거주하고 있는 사람들은 마치 본인이 주변 상권을 훤히 파악하고 있다는 착각에 빠질 수 있습니다.

그러나 어떤 상권보다 파악하기 힘든 것이 바로 주택지 상권입니다. 그 이유는 주택지 상권은 그 상권만의 고유한 특징이 없기 때문입니다. 주변의 세대수와 주민들의 소득 수준, 연령층 정도가 상권 파악의 유일한 잣대가 될 뿐이기 때문입니다.

 

주택지 상권을 분석하는 데 있어 주의 깊게 관찰해야 할 것은 거주민들의 이동 경로입니다. 인근 지역 주민들이 주로 어느 길로 이동하는가에 따라 상권의 좋고 나쁨이 결정된다고 해도 과언이 아닙니다.

 

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주택지 상권 체크 사항

 

1)  관심있는 주택지 주변의 점포수를 파악하시길 바랍니다.

 

지역 활성화나 발전성 여부, 상권 특징이 불분명한 주택지 상권은 해당 상권 내에 존재하는 점포 수를 체크하여 해당 상권의 활성화 여부를 예측해야 합니다. 일단 점포 수가 많다는 것은 일차적으로 해당 상권이 현재 번성하고 있고 앞으로 번성할 가능성이 높다는 의미이기 때문이기도 합니다.

 

 

지역에 따라 약간의 차이가 나지만 일반적으로 대로변, 버스 정류장 주변, 재래시장 입구 등에 상권이 발달되어 있습니다. 버스 정류장 부근에 점포가 제일 많이 들어서 있는 지역이 있는가 하면 재래시장 입구에 형성된 상권의 규모가 가장 클 수도 있습니다. 하지만 버스 정류장이 버스만 타고 내리는 흐르는 상권인가는 체크를 해보셔야 합니다.

 

일반적으로 해당 지역의 중심상권에는 70∼80개 이상의 점포가 사방 50∼80m 거리에 들어서 있는 특징이 있습니다. 당연히 중심상권의 대료와 권리금은 타 주택지 상권보다 높습니다. 결론적으로 주택지 상권 A급지는 역세권 상권의 B급지와 비슷한 가치를 지니는 지역으로 점포 임대료는 평당 1000만원 안팎, 권리금은 6000만원 이상으로 형성되어 있기도 합니다.

 

점포 수가 40∼50개인 상권은 앞으로 번성할 가능성이 큰 상권이라고 볼 수 있는데, 주로 신도시 역세권 상권이 여기에 해당됩니다. 이 상권은 A급지와 B, C급지 간의 차이가 심해 A급지의 점포는 호황을 누리는 반면 B, C급지의 점포는 고전하는 경우가 많습니다. 이러한 상권의 A급지는 70∼80개의 점포가 들어서 있는 주택지 상권의 B급지 수준이다. 점포 임대료는 평당 700만원 안팎, 권리금이 4000만원 내외입니다.

 

점포 수가 20∼30개인 주택지 상권은 활성화 상권으로서 불투명합니다.  하지만 이러한 형태의 주택지 상권이 가장 흔합니다. 최근에는 다양한 디저트 테이크 아웃점이나 분식점, 치킨 테이크 아웃점이 투자비 대비 오픈 비용을 저렴한 곳으로 택하여 리스크를 줄이고 오픈을 합니다.

 

 

2) 해당 지역의 주택 형태를 체크하셔야 합니다.

 

주택 형태가 대부분 단독주택인 곳은 좋은 상권이 아닙니다. 일반적으로 세대수가 적어 배후 수요가 취약하기 때문입니다. 또 장년층으로 한정되는 수요층도 상권의 성장을 불투명하게 만듭니다. 뿐만 아니라 다세대, 다가구가 대부분인 지역도 좋은 상권이 아닙니다. 배후 세대수는 많지만 어린아이들이 대부분을 차지하기 때문입니다.

 

 

반면 단독주택, 다세대, 다가구가 혼합되어 있는 곳은 비교적 좋은 상권이라 할 수 있습니다. 세대수가 많고 주거자 연령도 중·장년, 초·중고생 등 다양하게 분포하고 있기 때문입니다. 단독주택, 다세대, 다가구, 연립, 아파트가 섞여 있는 곳은 가장 좋은 주택지 상권이라 할 수 있습니다. 세대수가 많고 주거자 연령, 소득 수준이 비교적 다양하게 분포하고 있기 때문입니다.

 

 

3) 중형 아파트 단지는 관심 있게 보셔야 합니다.

 

주택지 상권에서 빼놓을 수 없는 곳이 바로 아파트 단지를 중심으로 형성된 상권입니다. 아파트 상권은 일반적으로 지역 세대가 500세대 이상인 상권의 발전 가능성이 높다고 할 수 있다. 500세대의 배후 수요로 상권 자체가 유지될 수 있기 때문입니다.

 

그러나 세대수가 그 이하일 경우 부동산, 세탁소, 미용실, 약국, 슈퍼마켓, 잡화점, 학원 등 일부 업종을 제외하고는 호황을 장담할 수 없습니다. 전문점을 희망하는 예비창업자는 배후 세대수가 최소 2000세대 이상인 곳을 찾아야 리스크를 좀 더 줄일 수 있습니다.

 

일반적으로 입구가 대로변 쪽으로 향한 상가가 사업에 유리하다는 사실도 잊지 말아야  할 것입니다.

 

세대가 1000세대 이상이면 지형의 높낮이나 대중교통의 접근성에 따라 상권이 달라집니다. 아파트 단지의 규모가 클수록 유동 인구의 정문과 후문 이용률이 확연히 차이가 납니다. 대체로 정문을 통과하는 사람들이 많아 정문 쪽 상가의 분양가와 임대가가 높게 형성됩니다.

 

그러나 후문의 지대가 정문 쪽보다 낮거나 대중교통 수단이 후문 쪽에 집중되어 있는 경우 후문 일대의 점포가 더 활성화가 되기도 합니다.

 

 

4) 아파트 주거자 연령층 파악

 

대형 아파트에 주거하는 연령층은 50대 이후가 많고 이들의 자녀는 대부분 20대입니다. 이 연령층은 대부분 거주지 외부의 대형 백화점이나 전문상가를 찾는 경향이 강합니다. 감자탕집, 무한리필 고기집(삼겹살, 돼지갈비), 막걸리 주점, 치맥집이 괜찮습니다.

 

23평 이하 소형 아파트에는 주로 20대 후반에서 30대의 신혼부부들이 거주하는 경우가 많습니다. 이들은 대부분 직장 생활을 하고 있기 때문에 그들의 소비는 주로 다니는 직장과 가까운 곳에서 이루어집니다. 소형 디저트 카페, 반찬집, 치맥집, 무한리필 고깃집(삼겹살, 돼지갈비), 소형 초밥집, 분식집이 괜찮습니다.

 

23평∼33평의 중형 아파트의 주거 인구의 연령은 30∼40대로 대부분 초·중고생을 자녀로 둔 부모들이 중형 아파트에 많이 거주합니다. 학원, 분식점, 문구점, 디저트 카페, 프랜차이즈 커피 전문점, 반찬집, 치맥집, 무한리필 고깃집(삼겹살, 돼지갈비), 분식점, 소형 초밥집 등이 괜찮습니다.

 

 

 

5) 매장은 오른쪽보다는 왼쪽이 더 잘되는 경향이 있습니다.

 

이유는 습관화된 좌측통행과 밀접한 관련이 있습니다. ‘먹자골목’ 같은 경우 양쪽으로 상가들이 형성되어 있는데, 골목으로 향하는 방향(반대 방향에서 골목으로 향하는 경우는 거의 없음)의 주동선 왼쪽에 위치한 상가가 잘되는 경우가 많습니다. 우리는 횡단보도를 건널 때 주로 왼쪽을 살핍니다. 우측통행을 하는 자동차 때문에 길을 건너기 위해서 먼저 왼쪽을 살피는 것이 합리적인 것입니다. 이러한 생활 습관으로 사람들은 길을 걸으면서 오른쪽보다 왼쪽을 먼저 살피게 되는 것입니다.

 

 

코로나로 인한 불경기 심화, 창업을 준비하시는 모든 분들 힘내시고 리스크를 최소화하여 사업을 시작하시기 바랍니다.